Hürriyet Emlak Yaşam Gazetesi olarak bu hafta, Mortgagein hangi faiz oranıyla, kaç yılda, hangi gelir grubunu konut sahibi yapabileceğinin dökümünü çıkarttık. Bugünkü faiz oranlarıyla 100 bin YTLyi 360 ay( 30 yıl) vadede kullanmak isteyen bir tüketicinin her ay 1507 YTL taksit ödemesi gerekiyor. Bu taksit miktarlarını ödeyebilmek için de orta ve üstü gelir grubunda olmak gerekiyor. Dar gelirlilerin
Hürriyet Emlak Yaşam Gazetesi olarak bu hafta, Mortgage’in hangi faiz oranıyla, kaç yılda, hangi gelir grubunu konut sahibi yapabileceğinin dökümünü çıkarttık. Bugünkü faiz oranlarıyla 100 bin YTL’yi 360 ay( 30 yıl) vadede kullanmak isteyen bir tüketicinin her ay 1507 YTL taksit ödemesi gerekiyor. Bu taksit miktarlarını ödeyebilmek için de orta ve üstü gelir grubunda olmak gerekiyor. Dar gelirlilerin konut sahibi olabilmesi için aylık faiz oranlarının yüzde 0.50’ye kadar gerilemesini beklemek gerekiyor. Faizler bu oranları gördüğü taktirde, ödenecek aylık taksit miktarı da 600 YTL’ye düşüyor.
İpoteğe dayalı konut finansman sistemi Mortgage’nin yürürlüğe girmesinin ardından tüketiciler yeniden ’kira öder gibi ev sahibi olma’ hayalleri kurmaya başladı. Hürriyet Emlak Yaşam Gazetesi olarak biz de Mortgage’in hangi faiz oranıyla, kaç yılda, hangi gelir grubunu konut sahibi yapabileceğinin dökümünü çıkarttık. Aylık ortalama hane gelirinin 1350 YTL olduğu Türkiye’de, bugünkü faiz oranlarıyla Mortgage’nin dar gelirlilerin konut hayali karşılayamayacağı oldukça açık görünüyor. Çünkü bugün yüzde 1.50 faizle 100 bin YTL’yi 360 ay( 30 yıl) vadede kullanmak isteyen bir tüketicinin her ay 1507 YTL taksit ödemesi gerekiyor. Bu taksit miktarlarını karşılayabilmek için orta ve üstü gelir grubu içinde yer almak gerekiyor. Dar gelirlilerin konut sahibi olabilmesi için aylık faiz oranlarının yüzde 0.50’ye kadar gerilemesi gerekiyor. Faizler bu oranları gördüğü taktirde, ödenecek aylık taksit miktarı da 600 YTL’ye düşüyor.
FAİZ ETKİLENECEK Mİ?
Mortgage sistemi ilk gündeme geldiği günden beri "kira öder gibi ev sahibi olma’nın yolu olarak gösterildi. Birçok tüketici mortgage’yi bekleyerek konut almayı erteledi. Mortgage’de faizlerin yüzde 1 seviyelerini altına gerileyeceği ve özellikle kiracıların, kira yerine kredi taksiti ödeyeceği hesapları yapıldı. 1.5 yıl rafta bekleyen mortgage’nin yasalaşmasıyla tüketiciler nihayet "mortgage geliyor" sevinci yaşadı. Henüz işlerlik kazanmasa da mortgage dar gelirli tüketicilerin bu sevincini gerçeğe dönüştüreceğe benzemiyor. Çünkü mortgage’nin faiz oranları üzerinde fazla bir etki yaratması beklenmiyor. Bankacılar, mortgage’nin bir finansman sistemi olduğunu dile getirirken, bankaların fonlama gücünün arıtacağını ve bunun tüketiciye yansımasının ancak daha fazla kredi kullandırmak şeklinde olacağını söylüyor.
Faizlerin seyrini piyasa koşulları belirlerken, içeride ve dışarıda oluşacak ekonomik dalgalanmalar faizin iniş ve çıkışında etkili olacak. Bankacılar, kira öder gibi ev sahibi olmak için ise daha çok yol olduğuna dikkat çekerek, "Faizlerin yüzde 1’lerin de çok altına düşmesi lazım. Faizler düşünce de konut fiyatları artıyor. Bunun için konut üretiminin de artması ve bir dengenin kurulması gerek" diyor.
KİRAYI HANGİ TAKSİT YAKALAR
Geçen yıl faizlerin yüzde 0.99 seviyesine kadar gerilediğini hatırlatan bankacılar, bu seviyenin psikolojik sınır olduğunu söylüyor. Bu seviyelerin dahi dar gelirliler için kira öder gibi taksit anlamına gelmediğine değinen bankacılar, faizlerin yüzde 0.50 seviyesine inmesi durumunda bu kesimin ancak aylık Mortgage taksitlerini ödeyebilecek düzeye geleceği görüşünü savunuyor. Çünkü 100 bin YTL kredi alan bir kişinin ayda 600 YTL taksit ödeyebilmesi için faizin aylık yüzde 0.50’ye, vadenin ise 360 ay, yani 30 yıla ulaşması gerekiyor. Aynı faiz oranıyla 20 yıl vade için ise aylık taksit 716 YTL’ye yükseliyor. Makul olarak görülen bu taksitler için faizin aylık 0.50’ye, bileşik faizin ise yüzde 6.17’ye inmesi gerekiyor. Bunun için Türkiye’de enflasyonun yüzde 3-4’leri görmesi gerektiğini belirten bankacılar, Türkiye’de ortalam hane gelirinin 1.350 YTL olduğuna dikkat çekiyor.
İstemeyenler için 3 aylık süre başladı
Mortgage Yasası’nın yürürlüğe girmesi ile birlikte, mevcut konut kredilerinin tümü tutsat kapsamına gireceğinden, sisteme katılmak istemeyenlerin başvuruda bulunması için üç aylık süre başladı. Halen konut kredisi kullanmakta olan 400 bini aşkın tüketicinin, yasa yürürlüğe girdikten sonra en geç üç ay içinde bankaya başvurması gerekecek. Konut kredisi müşterisi, başvurusunda, kullandığı kredinin mortgage yasası kapsamında değerlendirilmesini istemediğini bildirecek. Mevcut konut kredisi müşterileri mortgage sistemine girerlerse, Tüketiciyi Koruma Kanunu’ndaki müşteri lehine olan yükümlülük düzenlemesinden yararlanamayacaklar. Erken ödeme durumunda yüzde 2 ceza ödemeyecekler ancak mevcut konumlarındaki konut için banka yükümlülüğü azalacak. Tüketici mortgage sistemine girerse, banka konutun tamamı için değil, yalnızca kredi kadar sorumluluk alacak. Ayrıca sorumluluk süresi 5 yıldan 1 yıla inecek. Böylece müteahhidin iflası gibi durumlarda tüketici ile bankanın yükümlülük dengesi tüketici aleyhine bozulacak.
Konut fiyatından taksit de etkileniyor
Faizlerin düşmesiyle artan talep, konut fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Bu durumda örneğin 200 bin YTL’lik bir konut, talep artınca fiyatı bir anda 250 bin YTL’ye çıkabiliyor. Bu durumda ise alınacak kredi miktarı da arttığı için faizler düşse de, artan fiyatlar nedeniyle ödenecek taksit tutarı, yine yükseliyor. Bu da ’kira öder gibi ev sahibi olma’ hayalinin önündeki bir başka sorun olarak gösteriliyor.
Esra Sahici
Yirmi soruda Mortgage
1-Tüketiciye yararı ne olacak?
Faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2-Değişken faizin bir riski var mı?
Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.
3-Kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?
Yasada yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Maliyet avantajı bulunuyor mu?
Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.
5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?
Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.
6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?
Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda artış gündeme gelebilir. Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.
7-Bankalardan kullanılan konut kredileriyle arasındaki fark nedir?
Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacak. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25’i kadar peşinat verilecek.
8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?
Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.
9-Mortgage’la satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?
İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak. 10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2’sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2’si kadar komisyon alınacak.
10-Vergi muafiyeti olacak mı?
Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, yasada bir konutu olanlar 100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor.
11-Ödeme planı nasıl olacak?
Konutun yüzde 25’inin peşin ödenmesi zorunlu.
12-Evi olan da yararlanabilir mi?
Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
13-Nelere dikkat edilmeli?
Öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödenebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
14-Hangi tip konutlar alınabilir?
Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80’i tamamlanmış olması koşulu aranacak.
15-Bütün maliyet karşılanacak mı?
Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.
16-Sistem nasıl işleyecek?
Konut almak isteyenler broker yardımıyla veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edecek veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.
17-Kredi nereden alınacak?
Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
18-Sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açabilecek.
19- Konut dışında teminat istenecek mi?
Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
20-Bu sistemin riski nedir?
Ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. ANKA
Kaynak : Hurriyetemlak.com
